לעיתים נוצרת לאדם הכנסה כתוצאה מהשכרת נדל”ן. סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה קובע כי הכנסה זו היא הכנסה החייבת במס. במאמר זה נדון בחלופות המיסוי השונות על הכנסה מהשכרת נדל”ן שהוא דירת מגורים/שאינו דירת מגורים, בארץ/בחו”ל.

השכרת נדל"ן שאינו למגורים בארץ:

אדם שמקבל הכנסה מהשכרת בניין שאינו משמש למגורים (לדוג’ חנות, משרד וכו’) יהיה חייב במס מכוח סעיף 2(6) לפקודה, ושיעורי המס שיחולו עליו יהיו שיעורי המס על הכנסה פסיבית, המפורטים בסעיף 121(א) לפקודה.
מס על השכרת נדלן

השכרת דירה למגורים בארץ:

אדם שמקבל הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל, יכול לבחור בין כמה חלופות מיסוי שונות, כל שנה מחדש, על פי המסלול שמיטיב איתו, ונפרט:

אפשרות 1
על פי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) התש”ן-1990, על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל זכאים לפטור מלא, במידה וההכנסה מההשכרה (גם אם מדובר בהשכרה של כמה דירות וגם אם מדובר בסכום שמגיע כולו מדירה אחת) היא עד סכום של 5,070 ₪ (נכון לשנת 2021). במידה וההכנסה היא גבוהה מ-5,070 ₪ וקטנה מכפל הסכום (10,140) יינתן פטור ממס על חלק מהסכום. הפטור יחושב באופן הבא: תחילה מחשבים בכמה עולה גובה ההכנסה על 5,070 ₪ (סך ההכנסות משכירות פחות 5,070 ₪). את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,070 (כלומר: 5,070 פחות הסכום שהתקבל) והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור. שאר הסכום (כלומר כפל ההפרש שבין התקרה של הפטור לסך ההכנסה) יהיה חייב במס על פי מדרגות המס מהכנסה פסיבית המפורטים בסעיף 121(א) לפקודה. במידה וההכנסה עולה על הסכום של כפל תקרת הפטור (10,140) לא יינתן פטור כלל. יש לשים לב כי במידה ונישום בוחר את המסלול הזה, הוא יוכל לנכות הוצאות מההכנסה רק באופן יחסי להכנסות עליהן הוא משלם מס בשיעור מלא.
אפשרות 2
על פי סעיף 122(א) לפקודה, הנישום יכול לבחור לשלם על הכנסתו מהשכרת הדירות מס בשיעור של 10%. במסלול זה הנישום לא יוכל לנכות הוצאות שיצאו לו בייצור הכנסתו מההכנסות מהשכרת הדירות (סעיף 122(ג) לפקודה).
אפשרות 3
הנישום יכול לבחור לשלם מס על ההכנסה מהשכרת הדירות בשיעורים הרגילים המפורטים בסעיף 121 על הכנסה פסיבית. במידה ויבחר במסלול זה הוא כן יוכל לנכות הוצאות מההכנסה. בנוסף, המידה והנישום הוא מעל גיל 60, אזי הכנסתו הפסיבית ממוסה במדרגות הנמוכות המפורטות בסעיף 121(ב) לפקודה. במקרה כזה אולי יעדיף הנישום לשלם מס על פי המסלול הזה, וכך יוכל להנות ממדרגות מס נמוכות, וגם לנכות הוצאות מההכנסה, וכך אולי ייצא לו לשלם פחות מאם היה בוחר במסלול של מס בשיעור של 10% ללא אפשרות לנכות הוצאות.

יש לשים לב כי במידה והנישום בוחר את המסלול הראשון, והכנסתו גבוהה מתקרת הפטור, אזי על הסכום החייב במס הוא יצטרך לשלם מס בשיעור הרגיל על פי סעיף 121, ולא על פי השיעור המופחת בסעיף 122.

עוד יש להעיר, כי במידה והנישום משכיר מספר דירות, הוא יוכל לבחור לנצל את הפטור רק על ההכנסה המתקבלת לו מדירה אחת, ועל הדירה השנייה או על שאר הדירות לשלם מס בשיעור של 10% על פי המסלול השני לעיל.
כל המפורט לעיל עוסק באדם שמשכיר דירות למגורים ברמה שאינה עולה לכדי עסק. במידה וההשכרה עולה לכדי עסק המס יהיה על פי מדרגות המס המוטלות על הכנסה פסיבית ולא על פי המסלולים המפורטים לעיל. על פי עמדת רשות המיסים ולפי פסיקת בית המשפט העליון אדם המשכיר 10 דירות ומעלה נחשב למי שמפעיל עסק להשכרת דירות ויחויב במס הכנסה לפי המדרגות בסעיף 121. בהשכרה של 5 דירות או פחות ניתן לנצל את המסלולים המיוחדים המפורטים לעיל. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו בפסיקה על מנת להחליט האם מדובר בהכנסה מעסק או הכנסה פסיבית.

השכרת נדל"ן בחו"ל

אדם שמקבל הכנסה מהשכרת נדל”ן בחו”ל, בין למגורים ובין למטרה אחרת, וההכנסה אינה עולה לכדי עסק, יכול לבחור לשלם על ההכנסה מס לפי סעיף 121, כהכנסה פסיבית רגילה, ואז יוכל גם לנכות הוצאות שיצאו לו בייצור ההכנסה. אפשרות אחרת שיש לו היא לשלם מס בשיעור של 15% בלבד, ואז לא יוכל לנכות הוצאות מלבד הוצאות פחת על הנכס.

הכנסה מדמי שכירות שקיבל קשיש:

סעיף 9(25) לפקודה מעניק פטור מיוחד לקשיש שגר בבית אבות, על הכנסתו מהשכרת הדירה בה חי לפני שעבר לבית אבות, עד לגובה של מחצית מהתשלום השנתי אותו הוא משלם לבית האבות. לדוג’, אם בשנה מסויימת הקשיש הכניס מהשכרת הדירה בה חי לפני שעבר לבית האבות 150,000 ₪ ולבית האבות הוא שילם 200,000 ₪, אזי הפטור יחול על 100,000 ₪. יתרת ההכנסה, 50,000 ₪, תהיה חייבת במס.